Как арендовать пригодное для бизнеса помещение

Плюсы и минусы аренды

У арендованного помещения есть свои плюсы и минусы. Их соотношение будет зависеть от того, как хорошо предприниматель искал и как внимательно заключал договор.

Плюсы:

• арендовать быстрее, чем купить;
• арендатор не привязан к одному месту, проще переехать;
• арендодатель несет расходы по содержанию и эксплуатации помещения;
• можно сократить стартовые расходы и проверить жизнеспособность бизнеса;
• можно сфокусировать деньги исключительно на профильном бизнесе.

Минусы:

• арендная плата повышает себестоимость продукции;
• вид деятельности нужно согласовать с арендодателем;
• риск снять непригодное помещение и напрасно потратить время и деньги;
• арендная плата может вырасти;
• арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

У Евгения нет денег и времени на покупку. Он хочет убедится, что бизнес прибыльный, и только потом думать о покупке пельменного комбината. Пока будет достаточно снять помещение в москве для производства с офисом для себя и бухгалтерии.

Поиск помещения

Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана. 

Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?

Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки. 

Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.

Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства. 

А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование. 

Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.

Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.

Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?

Осмотр помещения

Прежде всего, нужно правильно настроится перед встречей с арендодателем или его представителем. Возможно, если с помещение не все в порядке, он будет заговаривать зубы. Евгений должен внимательно осмотреть каждый угол помещения, которое присмотрел. Ведь когда он подпишет договор, проблемы на производственных площадях станут его заботами и ответственностью.

При осмотре нужно обратить внимание на состояние всего здания, затем внимательно осмотреть помещение. Действуйте по инструкции: 

• нужно осмотреть стены, пол, потолок — нет ли трещин, дыр, залития и прочих «радостей»;
• нужно проверить двери и окна — хорошо ли они работают, скрипят или нет, все ли замки в порядке;
• важно проверить работу коммуникаций — везде ли включается свет, кондиционеры, работает вентиляция и пожарная сигнализация, открываются краны и смывает ли унитаз воду.

Также можно пригласить на осмотр производственного помещения технического специалиста, если не уверены в своей компетентности.

Евгению понравился цех, который он присмотрел, и прилегающий офис. Но когда он включил кондиционеры, в помещении запахло пылью. Предприниматель сделал замечание. Арендодатель согласился и заявил, что к моменту подписания договора они будут чистыми. Ему лучше сдержать слово, в противном случае Евгений не станет подписывать договор.

Что ещё посоветовать нашему герою? Поговорить с соседями. Арендаторы соседних помещений вряд ли будут разговорчивы при арендодателе, но можно взять у них номер телефона и поговорить позже. У потенциальных соседей можно узнать о неочевидных проблемах в здании: о частых кражах, проблемах с электропроводкой, резком повышении арендной ставки.

Евгений почувствовал себя Холмсом, пока пытался найти подвох в предложении, которое ему понравилось. Но такая внимательность точно окупится. Весомых недостатков Евгений в помещении не нашел. Что теперь — подписывать договор? Нет.

Документы арендодателя

Придется еще немного побыть детективом и проверить документы арендодателя: право на собственность или договор субаренды. Запросите у арендодателя:

• документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, аренды или субаренды);
• паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Чтобы удостоверится в праве собственности, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра. В ней также будет указано, если помещение находится в залоге или под арестом. 

Важно: Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе или выписке. 

Если площади сдает не собственник, нужно проверить, чтобы в его договоре аренды было разрешение на пересдачу.

Технический и кадастровый паспорт помогут убедится, что площадь помещения совпадает с той, что арендодатель укажет в договоре аренды — а вдруг придется переплачивать за чужую жадность?